I dirigenti tecnologici di Seattle finanziano alloggi "Opportunity Zone", sfruttando nuove agevolazioni fiscali

Gli sviluppatori immobiliari stanno aprendo terreno a Canton Lofts a Seattle il 15 ottobre, un condominio in Pioneer Square destinato a single e coppie della classe media.
Circa 80 futuri residenti si trasferiranno in un quartiere in transizione.
Emblemi del passato e presagi del futuro riempiono i blocchi che si estendono dal distretto internazionale di Seattle all'ex sito del viadotto dell'Alaska, un lungomare in fase di riqualificazione che sarà presto ricostruito.
Incubatori di start-up, spazi di co-working e aziende tecnologiche affermate come PayScale e RealSelf si trovano in un raggio di 10 blocchi di Canton Lofts; punti di riferimento storici di Seattle, bar di immersione decennali e risorse per i senzatetto risiedono anche in Pioneer Square.
Questa è una zona di opportunità.
È una nuova designazione inventata dall'amministrazione del presidente Donald Trump.
Le zone di opportunità sono per lo più – ma non sempre – quartieri a basso reddito in cui i ricchi americani possono investire le loro plusvalenze per evitare pesanti imposte.
I fondi qualificati possono sostenere una varietà di progetti nelle zone di opportunità, ma gli immobili sono più comuni a causa del modo in cui il programma è stato progettato.
Canton Lofts è un progetto Opportunity Zone, finanziato in gran parte dall'élite tecnologica che ha rapidamente trasformato Seattle.
È uno dei primi sviluppi immobiliari nato dal programma Opportunity Zone, che è stato progettato per incoraggiare i ricchi americani a incassare risorse e iniettare quel capitale in comunità economicamente in difficoltà.
Gli incentivi sono allettanti.
Gli investitori nella Opportunity Zone possono beneficiare di agevolazioni fiscali con poche restrizioni sui tipi di progetti finanziati.
I sostenitori del programma affermano che sta sbloccando denaro che non verrebbe riversato nell'economia senza questo incentivo.
Ma i critici l'hanno definito una "manna per i ricchi" con troppo pochi parametri per avvantaggiare significativamente gli americani a basso reddito.
Pinnacle Partners, con sede a Seattle, il fondo Opportunity Zone che fornisce capitale per Canton Lofts, spera di dimostrare che gli scettici sono sbagliati.
Quando i Repubblicani hanno approvato il Tax Cuts and Jobs Act nel 2017, la disposizione di sei pagine sulle Opportunity Zones ha rapidamente catturato l'attenzione di Jeff Feinstein.
Ha una formazione tecnica, ricoprendo ruoli di leadership e consulenza in aziende come IBM ed ExtraHop Networks.
Sapendo cosa fa riguardo ai guadagni delle scorte nel settore tecnologico, ha visto il potenziale per un fondo Opportunity Zone a Seattle.
Come sede di Amazon, Microsoft, Zillow, Redfin, Tableau e dozzine di altre società tecnologiche, sapeva che non vi era carenza di potenziali investitori che spesso realizzano grandi guadagni azionari.
Pochi mesi dopo l'atto fiscale, Feinstein ha lanciato Pinnacle Partners con Leo Backer, un consulente immobiliare aziendale.
Pinnacle emerse come un motore veloce mentre altre boutique e grandi banche improvvisamente rivolgevano la loro attenzione a questo nuovo veicolo di investimento.
"Abbiamo costituito Pinnacle Partners con lo scopo e l'intento di aggregare capitale da investitori tecnologici e contemporaneamente lavorare a stretto contatto con gli sviluppatori locali e nazionali che hanno progetti in Opportunity Zones che avevano bisogno del capitale qualificato", ha affermato Feinstein.
Feinstein e Backer hanno collaborato con lo sviluppatore immobiliare Nitze-Stagen per raccogliere capitali per il progetto Canton Lofts.
"Questo progetto, credo, esemplifica lo spirito del programma", ha detto Feinstein.
“Cioè, Pioneer Square ha bisogno di un alloggio migliorato.
Non stiamo costruendo alloggi di lusso, stiamo costruendo alloggi più convenienti.
”Canton Lofts disporrà di monolocali da 80, 350 piedi quadrati progettati come alloggi per la forza lavoro per i Seattleites a medio reddito.
Il parcheggio non è incluso nell'edificio a causa della sua vicinanza al centro di Seattle e alle opzioni di transito.
Nell'ultimo anno, Feinstein e Backer hanno sollecitato gli investitori da aziende come Amazon, Tableau e Second Avenue Partners per il progetto Pioneer Square da 35 milioni di dollari.
Feinstein ha affermato che il 99 percento degli investitori di Pinnacle sono dirigenti della tecnologia.
In precedenza: le zone di opportunità negli hub tecnologici della West Coast sono le più alte per rischio di gentrificazione nel nuovo studio Pinnacle Partners ha raccolto fino a oggi 12 milioni di dollari e finanzia progetti attraverso un mix di debito ed equità.
Il piano è di aumentare il fondo della Opportunity Zone a $ 150 milioni nei prossimi 18 mesi.
Feinstein e Backer stanno osservando progetti su e giù per la costa occidentale.
Pinnacle ha appena concluso un accordo a Los Angeles vicino allo Staples Center e prevede di annunciare un altro progetto quest'anno.
L'obiettivo è investire in forza lavoro, studenti e alloggi per anziani.
Pinnacle è anche alla ricerca di magazzini che potrebbero essere aggiornati "per soddisfare le esigenze, ad esempio, l'ultimo miglio di Amazon o un fornitore di Amazon", ha detto Feinstein.
Il venture capitalist di Seattle Mike Slade, ex dirigente di Apple e Microsoft con una lunga storia nel settore tecnologico, ha investito nel progetto Canton Lofts.
Non sempre pensa che la filantropia e gli investimenti si mescolino bene, ma ha definito questo programma "un investimento interessante e una bella idea".
"In questo caso, i vantaggi fiscali di questo hanno a che fare con il fatto che ha benefici sociali", ha detto.
“La cosa della Opportunity Zone è un bene pubblico.
È una cosa creata per aiutare le aree che necessitano di sviluppo.
È vantaggioso per tutti ”.
Pinnacle Partners ha trovato entusiasti investitori nel settore tecnologico di Seattle, secondo Feinstein.
Uno ha impegnato ben $ 8 milioni in plusvalenze nel fondo.
"Questo è un sacco di stock", ha detto Feinstein.
C'è una ragione per cui il programma è così attraente per i lavoratori della tecnologia.
Ciò consente loro di convertire qualcosa di onnipresente nel settore – scorte – in un bene tangibile – immobili – diversificando le loro partecipazioni nel processo.
Prendiamo, ad esempio, un primo dipendente di Amazon seduto su azioni per un valore di $ 1 milione.
In base al nuovo programma, può liquidare tale stock e ritardare il pagamento di qualsiasi imposta sugli utili di capitale per un massimo di sette anni se investe i suoi guadagni in un fondo della Opportunity Zone entro 180 giorni dall'incasso.
L'imposta differita sulle plusvalenze le consente di investire più anticipatamente.
Se mantiene l'investimento nella Opportunity Zone per 10 anni, non deve pagare alcuna imposta sugli utili ricavati da tale attività.
Se il programma Opportunity Zone sembra fatto su misura per ricchi investitori tecnologici, è perché in qualche modo lo era.
I dirigenti della tecnologia, tra cui il cofondatore di Napster Sean Parker, hanno avuto l'idea di creare una detrazione fiscale per le plusvalenze che incoraggia gli investimenti nei quartieri in difficoltà.
Hanno fatto pressioni per il programma per anni prima che diventasse realtà.
Ma non tutti i progetti della Opportunity Zone sembrano servire all'obiettivo dichiarato del programma di "portare opportunità economiche alle comunità che sono state lasciate indietro".
I governatori di ogni stato designano i quartieri come Zone di Opportunità e fino al 5% possono essere comunità che non lo sono reddito basso.
Il quartiere alla moda di Seattle Capitol Hill è una zona di opportunità.
Così è il lato ovest di Manhattan.
Nella regione della Virginia del Nord, dove Amazon sta costruendo un enorme secondo quartier generale, la centrale immobiliare CBRE sta raccogliendo fondi della Opportunity Zone per un condominio.
Come osserva il New York Times, molti investitori stanno usando il programma come scudo fiscale per finanziare lo sviluppo immobiliare nei quartieri che stanno già esplodendo.
Ci sono più di 8000 zone di opportunità in tutto il paese e Feinstein riconosce che "alcuni non sono affatto interessanti".
Ma ha detto che il programma può funzionare come previsto nelle città costiere in rapida crescita.
"Siamo un centro tecnologico", ha detto.
“Abbiamo bisogno di alloggi a prezzi accessibili.
Potremmo aver bisogno di più alloggi per studenti.
Penso che i nostri dirigenti tecnologici vogliano partecipare a questo programma e beneficiare la città in cui vivono.
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